Gute Gründe für Ihr (indirektes) Investment in Immobilien:

Ein mittelbares Immobilien Investment als „Nachrangdarlehen“ hat für Anleger eine Reihe von Vorteilen:

• Lukrative Rendite: 8 % Zinsen pro Jahr ab 25.000 Euro // 8,5% Zinsen pro Jahr ab 50.000 Euro
• Anfängliche Mindestlaufzeit von drei Jahren. Erfolgt 6 Monate vor Laufzeitende keine Kündigung, verlängert sich die Laufzeit jeweils um ein Jahr bei gleicher Rendite = kurze Kapitalbindung
• Geringer Kapitaleinsatz: Schon ab 10.000 Euro
• Sonderkündigungsrecht zum Monatsende bei Scheidung oder Tod des Ehepartners mit Rückzahlung nach 6 Monaten
• Geringe Abschlusskosten: nur 4% Einrichtungsgebühr (= „Agio“)! Zum Vergleich: Die Kaufnebenkosten des direkten Erwerbs einer physischen Immobilie betragen inkl. einer üblichen Maklercourtage hingegen ca. 12% des Kaufpreises
• Keine laufenden Kosten
• Risikostreuung für Investoren, die bereits direkt in Immobilien investiert sind
• Geringe sog. „Korrelation“ mit anderen Investments wie z.B. einem Aktieninvestment. Gemäß der Portfolio-Theorie nach Markowitz reduziert eine nicht-korrelierende Anlage das Risiko des Gesamtinvestments
• Keine langfristige Verpflichtung, z.B. für ältere Investoren, oder wenn das Investment für andere Zwecke benötigt wird
• Flexibel: Das Investment ist mit Zustimmung der Emittentin auf andere Personen übertragbar
• Grundsätzlich auch bei ungünstiger Bonität bzw. Haushaltsrechnung möglich. Unter dem Strich sprechen wir solche indirekten Immobilien Investments jedoch nur bei solventen Kunden an.

Informationen über das (indirekte) Immobilien Investment

Der Anbieter des Anlageproduktes befindet sich seit nunmehr fast 28 Unternehmensjahren auf stabilem Wachstumskurs. Die vorliegende Emission soll im aktuell für den Konzern sehr vorteilhaften Marktumfeld den Erwerb von Grundstücken fördern, die eigene Position weiter stärken und Chancen nutzen helfen. Der Anleger erhält eine Festverzinsung, die an ein gutes Risikoprofil gekoppelt ist.

Der Anbieter

Der Anbieter wurde 1995 gegründet und verfügt über ein Stammkapital von € 5 Mio. (seit 09. Juli 2021). Mit rund 28 Jahren kann der eigentümergeführte Konzern eine sehr lange, positive und verlässliche Historie vorweisen. Haupteigentümer der Gruppe (95%) ist der Gründer selbst, der sich mit seinem Bruder die Geschäftsführung teilt. Wurden in den Jahren bis 2007 primär Wohnimmobilien im Einzelverkauf umgesetzt, fokussierte die Gruppe in den Folgejahren vermehrt auf Wohnimmobilien für den Bestand und den Portefeuillehandel. Die Finanzmarktkrise nach dem Jahr 2008 führte zu jener strategischen Neuausrichtung der Gruppe, untermauert gleichzeitig auch die Krisensicherheit des Konzerns. Laut vorliegendem Jahresabschluss 2021 und einer Creditreform-Auswertung (05.07.2023) ist der Anbieter liquiditätsstark und verfügt über eine „sehr gute Bonität“ (Bonitätsindex 151). Dabei hat sich die Bewertung zur letzten Analyse (2019 Bonitätsindex 164, „sehr gut“) noch weiter verbessert:

Quelle: Auskunft über den Anbieter bei Creditreform aus NRW vom 01.03.2023

Laut Unterlagen verfügte der Konzern zum Ende 2022 über stille Reserven aus dem Projektportefeuille von € 121 Mio. Der Gesamtverkehrswert des Bestandsportefeuilles liegt aktuell, laut Prospekt, bei rund € 239 Mio.

Die Gruppe hat in den letzten 10 Jahren rund € 70 Mio. an Investoren-Kapital über Nachrangdarlehen und Direktinvestments gesammelt. Sämtliche Zinsverpflichtungen wurden eingehalten. Rund die Hälfte des Kapitals wurde bereits wieder zurückgeführt. Laut Organigramm ist die Gruppe inzwischen mit aktiven 22 Tochterunternehmen (zzgl. weiterer Holding- und Vorratsgesellschaften) ein breit aufgestellter Konzern; aktuell werden 52 Festangestellte beschäftigt. Die Gruppe verantwortet sämtliche Arbeitsschritte einer Projektentwicklung mit hauseigener Kompetenz. Im Bereich Hausverwaltung sind 11 Angestellte beschäftigt, 8 in Architektur und Ingenieurleistungen, 13 in der Projekt-/Bauleitung und -steuerung, 20 weitere Mitarbeiter in allen anderen Bereichen (Verwaltung, Buchhaltung, Empfang, Hausmeister). Die Konzernstrukturen sind gut etabliert und krisenresistent, wie die positive Entwicklung in den letzten Jahren zeigt.

Das systemimmanente Schlüsselpersonenrisiko ist dank der parallelen Geschäftsführerposition der beiden Brüder sowie eines weiteren angestellten Geschäftsführers abgefedert. Die exklusive Vertriebskoordination für die Angebote verantwortet ein seit 2002 in Köln ansässiges Unternehmen. Dessen Leitung kann im Bereich Vertrieb eine Expertise über mehrere Jahrzehnte vorweisen. Die Geschäftsführung ist mir seit über 15 Jahren persönlich bekannt, daher kann ich ihre exzellente Arbeit im Vertrieb positiv beurteilen. Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter umgehend und mit sämtlichen relevanten Materialien.

Die Investitionssegmente

Das Nettokapital aus der Emission soll primär für die Finanzierung von Immobilienprojekten in den deutschen Top-8-Ballungszentren (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Rhein-Ruhr-Gebiet) dienen. Die Nutzungsarten der Immobilien erstrecken sich von Wohnen über Büroflächen bis Hotel- und Fachmarktobjekte. Der Fokus liegt eindeutig auf dem Errichten bezahlbarer Wohnimmobilien mit möglichst guter Energiebilanz. Die Immobilienmärkte in Deutschland befinden sich auf breiter Front in einer Zäsur. Dabei sehen wir ein Spannungsfeld zwischen Angebot und Nachfrage: Nicht zuletzt die Politik hat eine jährliche Fertigstellung von 400.000 Wohneinheiten versprochen, die Jahr für Jahr verfehlt wird. So wurden in den letzten Jahren lediglich rund 250.000 Wohnungen pro Jahr erstellt, Tendenz stetig sinkend. Gleichzeitig steigt die Nachfrage, nicht zuletzt wegen des Massenzuzugs aus dem Großraum Afrika, ständig an. Die explodierenden Gestehungskosten als Folge der Sanktionen gegen Russland haben das Bauen für private und mittelständische Bauherren unkalkulierbar werden lassen. Ständig neue Vorgaben von Seiten der Politik zu Energie- und Heizungsklassen sorgen für weitere Unsicherheit.

Als Folge steigen auch die Immobilien- und Mietpreise. Sehen wir heute in einigen Regionen deutliche Einbrüche bei Objektpreisen, so ist dies wohl vor allem auf die Not der Bauträger zurückzuführen, die verkaufen müssen. Ebenso verlieren unsanierte Objekte deutlich an Wert. Steigende Finanzierungszinsen auch für private Käufer sorgen für eine schrumpfende Käuferschicht. Wir stehen aktuell vor einer Insolvenzwelle bei Bauträgern, die in den letzten Jahren zu teuer eingekauft haben und zu hoch refinanziert sind. Ebenso werden wir wieder – wie nach 2008 – massiv steigende Zahlen bei Zwangsversteigerungen erleben.

Unter dem Strich bedeutet dieses Szenario sehr hohe Chancen für Bauträger und Projektentwickler, die über gefüllte Kriegskassen, gewachsene Netzwerke und eine hohe Kompetenz verfügen. Unternehmen wie dieser Anbieter können günstig bei insolventen Unternehmen einkaufen. Abnehmer stehen zur Verfügung, da etablierte Kontakte zu institutionellen Anlegern wie Versicherungen und Versorgungskassen sowie Kommunen und Städten vorhanden sind – und diese müssen kaufen, da sie politische Vorgaben einzuhalten haben. Das Anlegerkapital führt zu noch mehr Liquidität für den Anbieter, um derartige Chancen nutzen zu können.

Das Konzept

Der Anleger investiert sein Geld als festverzinsliche Nachrangdarlehen in das Konzern-Unternehmen des Anbieters. Diese vergibt das Kapital konzern-intern für Immobilienprojektentwicklungen. Das Anlegerkapital ist damit unmittelbar vom Unternehmenserfolg abhängig. Da die Darlehen als Eigenkapital gewertet werden, wären sie im Verwertungsfall nachrangig zu behandeln. Ein Anleger stünde damit an letzter Stelle aller möglichen Anspruchsteller. Da die Gruppe bereits seit 1995 und sehr großvolumig auf dem Markt tätig ist, relativiert sich das unternehmerische Risiko deutlich. Die vorliegenden Bilanzen des Anbieters belegen eine sehr gute Bonität und hohe stille Reserven.
Bei einer Investition des Kapitals in kurzlaufende Immobilienprojekte, die in der aktuellen Marktsituation günstig erworben werden können, geht die Renditerechnung mit sehr großer Wahrscheinlichkeit auf. Aus der erfahrungsgemäß hohen Rendite am Anfang der Wertschöpfungskette (in der Regel weit über 20% p.a. bei entsprechender Projektgüte) lassen sich der hohe Zinssatz sowie die Initialkosten erwirtschaften. Entsprechend hochwertige Projekte sind bereits gesichert, das aktuelle Marktumfeld weist eine ausgeprägte Nachfrage für die entsprechenden Projekte auf. Bei einer Mindestlaufzeit der Darlehen von 3 Jahren sollte eine komplette Projektentwicklung umsetzbar sein.

Die Zielgruppe

Dank der Risikodiversifikation über zahlreiche Einzelinvestments mit unterschiedlichen Laufzeiten in unterschiedlichen Regionen Deutschlands wird das Gesamtanlagerisiko des Konzepts spürbar nivelliert. Das Anlagekonzept ist mittlerweile erprobt und besteht auch vor den aktuellen Schwierigkeiten. Die aktuelle Marktsituation bietet dem etablierten Anbieter zahlreiche lukrative Investmentchancen; die hohen stillen Reserven und die aktuelle Marktsituation sorgen für ein überzeugendes Chancen-Risiko-Verhältnis aus Anlegersicht.